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NEWSLETTER 9/2016: Werbungskosten oder „anschaffungsnahe“ Herstellungskosten?

Schönheitsreparaturen nach dem Immobilienkauf

„Anschaffungsnahe“ Herstellungskosten: FĂŒrs Finanzamt sind Schönheitsreparaturen inklusiveNach dem Erwerb einer Immobilie steht oft erstmal eine umfassende Sanierung bzw. ein Umbau an, wozu auch Schönheitsreparaturen zĂ€hlen können. Wer dabei steuerlich bestmöglich profitieren will, muss aber gut aufpassen. Das zeigen nun auch drei aktuelle Urteile des Bundesfinanzhofs, die sich mit Schönheitsreparaturen direkt nach dem Kauf einer Immobilie befassen.

„Wer eine Bestandsimmobilie zu Vermietungszwecken kauft, wird diese in der Regel erst einmal auf Vordermann bringen wollen – oder  sogar mĂŒssen“, weiß Wolfgang Dill. Hier gilt es aber aufzupassen, warnt der Steuerberater aus Limburg: Zwar könnten einige Kosten hierfĂŒr in bestimmten Grenzen als sofort abziehbare Werbungskosten bei den EinkĂŒnften aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend gemacht werden. „Das gilt vor allem fĂŒr Schönheitsreparaturen“, so der Steuerexperte. Werden aber innerhalb von drei Jahren nach dem Immobilienerwerb umfassende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgefĂŒhrt, die 15% der Anschaffungskosten der Immobilie ĂŒbersteigen, geht das Finanzamt von so genannten anschaffungsnahen Herstellungskosten aus. So steht‘s in § 6 Abs. 1 Nr. 1a Einkommensteuergesetz (EStG). Dann kommt nur noch eine (deutlich ungĂŒnstigere) Abschreibung der Aufwendungen nach den AfA-Regelungen in Frage.

Alle Maßnahmen werden am Schluss zusammengezĂ€hlt

So weit, so gut – bzw. schlecht. „Denn in der Praxis sind nach dem Kauf der Immobilie oft gleich mehrere Maßnahmen gleichzeitig notwendig“, gibt Steuerberater Dill zu bedenken. Zum einen aufwendigere Sanierungsmaßnahmen, zum anderen „klassische“ Schönheitsreparaturen. Der Bundesfinanzhof musste sich nun in gleich drei FĂ€llen mit der Frage auseinandersetzen, wie solche in einem „Abwasch“ erledigten Maßnahmen steuerlich betrachtet werden mĂŒssen (BFH, Urteile vom 14. Juni 2016, Az. IX R 25/14, Az. IX R 15/15 (s. hierzu Kasten unten) und Az. IX R 22/15, veröffentlicht am 28. September 2016).

In den StreitfĂ€llen hatten die KĂ€ufer von Immobilien in zeitlicher NĂ€he zur Anschaffung die Objekte umgestaltet, renoviert und instandgesetzt, um sie anschließend zu vermieten. Dabei wurden z.B. WĂ€nde eingezogen, BĂ€der erneuert, Fenster ausgetauscht und energetische Verbesserungsmaßnahmen sowie Schönheitsreparaturen durchgefĂŒhrt. Die KĂ€ufer machten sofort abziehbare Werbungskosten geltend. Da die gesamten Nettokosten der Renovierungen jeweils 15% der Anschaffungskosten der Immobilie ĂŒberstiegen, ging das Finanzamt von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus. „Entsprechend könnten die Kosten nur im Wege der Absetzungen fĂŒr Abnutzung (AfA) ĂŒber die Nutzungsdauer des GebĂ€udes verteilt steuerlich geltend gemacht werden“, erklĂ€rt Steuerexperte Dill. Diese Umdeutung bewirkt, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch ĂŒber die Abschreibung des GebĂ€udes von regelmĂ€ĂŸig 2% pro Jahr steuermindernd auswirken.

Tapezieren nach dem Kauf gehört zur Instandhaltung

Hiergegen klagten die KĂ€ufer. Sie machten geltend, dass jedenfalls die Aufwendungen fĂŒr reine Schönheitsreparaturen (wie etwa fĂŒr das Tapezieren und das Streichen von WĂ€nden, Böden, Heizkörpern, Innen- und AußentĂŒren sowie der Fenster) nicht unter den Begriff der „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ fallen könnten, sondern isoliert betrachtet werden mĂŒssten. Kosten fĂŒr Schönheitsreparaturen seien mithin auch nicht – zusammen mit anderen Kosten der Sanierung – als „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ anzusehen, sondern dĂŒrften als Werbungskosten bei den EinkĂŒnften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden.

Dem widersprach der BFH. Nach seinen Urteilen gehören auch reine Schönheitsreparaturen sowie Maßnahmen, die das GebĂ€ude erst betriebsbereit (d.h. vermietbar) machen oder die es ĂŒber den ursprĂŒnglichen Zustand hinaus wesentlich verbessern (Luxussanierung) zu den „Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen“ im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG.

Foto: contrastwerkstatt/fotolia.de

 

Handelsrecht hilft auch nicht weiter

„Betriebsbereiter Zustand“ dank Fenstertausch?

FenstertauschEin Ehepaar erwarb ein Einfamilienhaus, um es spĂ€ter zu vermieten. Der Preis betrug rund 130.000 Euro. Unmittelbar nach dem Kauf fĂŒhrten die Eheleute Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen durch.

Unter anderem ließen sie sĂ€mtliche Fenster der Immobilie austauschen. HierfĂŒr waren rund 18.000 Euro fĂ€llig. DarĂŒber hinaus fĂŒhrten sie weitere Sanierungsarbeiten durch, fĂŒr die knapp 17.000 Euro anfielen. Insgesamt kosteten die Maßnahmen also gut 35.000 Euro und damit mehr als 15% des Kaufpreises fĂŒr das Haus. Dadurch war ein Werbungskostenabzug eigentlich ausgeschlossen.

Deshalb behandelte das Paar die fĂŒr den Fenstertausch angefallenen Aufwendungen als Anschaffungskosten gemĂ€ĂŸ § 255 Handelsgesetzbuch (HGB). Daher seien sie bereits zu aktivieren. Schließlich habe erst der Fenstertausch den Vermögensgegenstand (die Immobilie) in einen betriebsbereiten Zustand versetzt. FĂŒr die ĂŒbrigen Sanierungskosten (die weniger als 15% des Kaufpreises ausmachten) setzte das Paar dagegen den Werbungskostenabzug an.

Diesen Kniff ließ der Bundesfinanzhof nicht gelten (BFH, Urteil vom 14. Juni 2016, Az. IX R 15/15, veröffentlicht am 28. September 2016). Die Aufwendungen seien im Zusammhang zu sehen und daher insgesamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu bewerten. Deshalb kam nur die Absetzung fĂŒr Abnutzung (AfA) in Frage.

Foto: Pavel Losevsky/fotolia.de

 


Was können Sie tun?

Rechnen Sie als ImmobilienkĂ€ufer auch bei Sanierungsmaßnahmen gut nach

Nach den Urteilen des Bundesfinanzhofs mĂŒssen nunmehr grundsĂ€tzlich sĂ€mtliche Kosten fĂŒr bauliche Maßnahmen zusammengerechnet werden, die im Rahmen einer Sanierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des GebĂ€udes anfallen. Eine steuersparende Aufteilung der Gesamtkosten ist nicht zulĂ€ssig. Übersteigt die Gesamtsumme der innerhalb von drei Jahren angefallenen Renovierungskosten 15% der Anschaffungskosten der Immobilie (ohne den Grund-und-Boden-Anteil!), kann der Aufwand nur nach den AfA-Regelungen abgeschrieben werden. Möglicherweise könnte es sich also lohnen, mit bestimmten Sanierungs- oder Renovierungsmaßnahmen ein wenig zu warten. Wir helfen ImmobilienkĂ€ufern dabei, die in Ihrem Einzelfall beste steuerliche Lösung zu finden: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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