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DILL-NEWSLETTER 10/2017: Streit mit dem Finanzamt um anschaffungsnahe Herstellungskosten

Neu-Eigent├╝mer aufgepasst: Sch├Ânheitsreparaturen z├Ąhlen mit!

Neu-Eigent├╝mer aufgepasst: Sch├Ânheitsreparaturen z├Ąhlen mit!

Der Fall ist durchaus ├╝blich: Nach dem Kauf eines Mietobjekts stehen oft erstmal umfangreiche Renovierungsma├čnahmen an. Die Aufwendungen hierf├╝r k├Ânnen dann oft als sofort abzugsf├Ąhige Werbungskosten bei den Eink├╝nften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden ÔÇô das klappt aber nicht immer.

ÔÇ×Wenn Investoren in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts besonders umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsma├čnahmen an ihrer Immobilie durchf├╝hren, drohen ihnen erhebliche steuerliche NachteileÔÇť, warnt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Denn einige Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar w├Ąren, k├Ânnten vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet werden und m├╝ssten ├╝ber die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Das gilt fast immer dann, wenn die Modernisierungskosten (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des Geb├Ąudes ├╝bersteigen.

Sch├Ânheitsreparaturen innerhalb von drei Jahren z├Ąhlen mit

Wie genau Immobilienk├Ąufer beim Thema Modernisierung rechnen m├╝ssen, beweist jetzt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. IX R 22/15). In dem entschiedenen Fall hatte bereits das Finanzamt dem modernisierungsfreudigen Investor einen Strich durch die Rechnung gemacht. Die Finanzbeamten gingen n├Ąmlich von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus, die nur im Rahmen der Absetzung f├╝r Abnutzung (AfA) ber├╝cksichtigt werden k├Ânnen. Denn laut Gesetz geh├Âren dazu auch Aufwendungen f├╝r Instandsetzungs- und Modernisierungsma├čnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf durchgef├╝hrt werden, wenn diese (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des Geb├Ąudes ├╝bersteigen.

ÔÇ×Die Aufwendungen im vorliegenden Fall ├╝berstiegen diese Grenze allerdings ├Ąu├čerst knappÔÇť, berichtet Steuerexperte Dill. Denn zus├Ątzlich zur Modernisierung hatte der K├Ąufer auch noch laufend anfallende Sch├Ânheitsreparaturen durchf├╝hren lassen. Genau das wurde ihm nun zum Verh├Ąngnis. Zwar argumentierte der K├Ąufer vor Gericht, dass diese Aufwendungen f├╝r Sch├Ânheitsreparaturen nicht in die 15-%-Grenze bei Modernisierungen einzubeziehen seien. Die Vorinstanz, das Finanzgericht M├╝nster, berief sich aber u.a. auf ein (├Ąlteres) Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. IX R 20/08). ÔÇ×Demnach sind die Aufwendungen f├╝r j├Ąhrlich anfallende Erhaltungsaufwendungen oder Sch├Ânheitsreparaturen dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie in engem r├Ąumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Bauma├čnahme bildenÔÇť, fasst der Limburger Steuerberater zusammen.

Bundesfinanzhof best├Ątigt seine bisherige Rechtsprechung

Und genau dies sei bei einer Modernisierung des Hauses im Ganzen und von Grund auf der Fall, best├Ątigte der BFH nun. Mit teuren Folgen f├╝r den neuen Eigent├╝mer: ÔÇ×Die Umdeutung f├╝hrt n├Ąmlich dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch ├╝ber die Abschreibung des Geb├Ąudes von regelm├Ą├čig 2% oder 2,5% pro Jahr steuermindernd auswirkenÔÇť, erkl├Ąrt Steuerberater Dill. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr m├Âglich.

Um die ├ťberschreitung der 15-%-Grenze zu vermeiden, sollten vermietende Investoren vorab genau berechnen, wie hoch der maximale Instandhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb ausfallen darf. Sonst kann es mit dem sofortigen Werbungskostenabzug problematisch werden.

Und noch einen wichtigen Hinweis hat Steuerberater Dill aus Limburg parat: Bei der Berechnung der 15%-Grenze ist lediglich der Kaufpreis-Anteil f├╝r das Geb├Ąude entscheidend. Der Kaufpreis-Anteil f├╝r das Grundst├╝ck muss vorher herausgerechnet werden (mehr dazu erfahren Sie hier).

Beispiel: Ein Immobilienk├Ąufer erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 175.000 Euro.

Kaufpreis laut Notarvertrag 175.000 Euro
+ Anschaffungsnebenkosten 12% 21.000 Euro
= Anschaffungskosten 196.000 Euro
– Grundst├╝cksanteil am Kaufpreis 20% 39.200 Euro
= Geb├Ąudeanteil 80% 156.800 Euro
15-%-Grenze liegt bei 23.520 Euro

 

ÔÇ×In den ersten drei Jahren d├╝rfen in diesem Beispiel die Modernisierungsaufwendungen plus die Reparaturkosten den Gesamtbetrag von 23.520 Euro nicht ├╝bersteigen. Ansonsten geht die M├Âglichkeit zum sofortigen Werbungskostenabzug verlorenÔÇť, so Steuerexperte Wolfgang Dill.

Foto: visivasnc/fotolia.de


Was k├Ânnen Sie tun?

Rechnen Sie genau ÔÇô oder warten Sie im Zweifel mit weniger dringenden┬á Renovierungs- und Modernisierungsma├čnahmen!

Aufgrund der Rechtslage bei anschaffungsnahen Herstellungskosten kann es g├╝nstiger sein, gr├Â├čere Renovierungs- und Modernisierungsma├čnahmen bei vermieteten Immobilien erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzuf├╝hren. Nehmen Sie direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen an einer Immobilie vor. Denn durch den sofortigen Werbungskostenabzug wird h├Ąufig eine hohe Steuerersparnis erreicht. Das wiederum schafft neue Investitionsspielr├Ąume. Aber Vorsicht: Selbst nach Ablauf der Dreijahresfrist k├Ânnen sehr umfangreiche Sanierungsma├čnahmen noch zu Herstellungskosten f├╝hren ÔÇô dann n├Ąmlich wenn beim┬áGeb├Ąude eine sogenannte Hebung des Standards erreicht wird. Lassen Sie sich in jedem Fall vor dem Kauf bzw. der umfangreichen Renovierung einer Immobilie von uns steuerlich beraten: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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