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DILL-NEWSLETTER 10/2017: Streit mit dem Finanzamt um anschaffungsnahe Herstellungskosten

Neu-EigentĂŒmer aufgepasst: Schönheitsreparaturen zĂ€hlen mit!

Neu-EigentĂŒmer aufgepasst: Schönheitsreparaturen zĂ€hlen mit!

Der Fall ist durchaus ĂŒblich: Nach dem Kauf eines Mietobjekts stehen oft erstmal umfangreiche Renovierungsmaßnahmen an. Die Aufwendungen hierfĂŒr können dann oft als sofort abzugsfĂ€hige Werbungskosten bei den EinkĂŒnften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden – das klappt aber nicht immer.

„Wenn Investoren in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts besonders umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie durchfĂŒhren, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile“, warnt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Denn einige Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar wĂ€ren, könnten vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet werden und mĂŒssten ĂŒber die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Das gilt fast immer dann, wenn die Modernisierungskosten (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des GebĂ€udes ĂŒbersteigen.

Schönheitsreparaturen innerhalb von drei Jahren zÀhlen mit

Wie genau ImmobilienkĂ€ufer beim Thema Modernisierung rechnen mĂŒssen, beweist jetzt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. IX R 22/15). In dem entschiedenen Fall hatte bereits das Finanzamt dem modernisierungsfreudigen Investor einen Strich durch die Rechnung gemacht. Die Finanzbeamten gingen nĂ€mlich von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus, die nur im Rahmen der Absetzung fĂŒr Abnutzung (AfA) berĂŒcksichtigt werden können. Denn laut Gesetz gehören dazu auch Aufwendungen fĂŒr Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf durchgefĂŒhrt werden, wenn diese (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des GebĂ€udes ĂŒbersteigen.

„Die Aufwendungen im vorliegenden Fall ĂŒberstiegen diese Grenze allerdings Ă€ußerst knapp“, berichtet Steuerexperte Dill. Denn zusĂ€tzlich zur Modernisierung hatte der KĂ€ufer auch noch laufend anfallende Schönheitsreparaturen durchfĂŒhren lassen. Genau das wurde ihm nun zum VerhĂ€ngnis. Zwar argumentierte der KĂ€ufer vor Gericht, dass diese Aufwendungen fĂŒr Schönheitsreparaturen nicht in die 15-%-Grenze bei Modernisierungen einzubeziehen seien. Die Vorinstanz, das Finanzgericht MĂŒnster, berief sich aber u.a. auf ein (Ă€lteres) Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. IX R 20/08). „Demnach sind die Aufwendungen fĂŒr jĂ€hrlich anfallende Erhaltungsaufwendungen oder Schönheitsreparaturen dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie in engem rĂ€umlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden“, fasst der Limburger Steuerberater zusammen.

Bundesfinanzhof bestÀtigt seine bisherige Rechtsprechung

Und genau dies sei bei einer Modernisierung des Hauses im Ganzen und von Grund auf der Fall, bestĂ€tigte der BFH nun. Mit teuren Folgen fĂŒr den neuen EigentĂŒmer: „Die Umdeutung fĂŒhrt nĂ€mlich dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch ĂŒber die Abschreibung des GebĂ€udes von regelmĂ€ĂŸig 2% oder 2,5% pro Jahr steuermindernd auswirken“, erklĂ€rt Steuerberater Dill. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich.

Um die Überschreitung der 15-%-Grenze zu vermeiden, sollten vermietende Investoren vorab genau berechnen, wie hoch der maximale Instandhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb ausfallen darf. Sonst kann es mit dem sofortigen Werbungskostenabzug problematisch werden.

Und noch einen wichtigen Hinweis hat Steuerberater Dill aus Limburg parat: Bei der Berechnung der 15%-Grenze ist lediglich der Kaufpreis-Anteil fĂŒr das GebĂ€ude entscheidend. Der Kaufpreis-Anteil fĂŒr das GrundstĂŒck muss vorher herausgerechnet werden (mehr dazu erfahren Sie hier).

Beispiel: Ein ImmobilienkÀufer erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 175.000 Euro.

Kaufpreis laut Notarvertrag 175.000 Euro
+ Anschaffungsnebenkosten 12% 21.000 Euro
= Anschaffungskosten 196.000 Euro
– GrundstĂŒcksanteil am Kaufpreis 20% 39.200 Euro
= GebÀudeanteil 80% 156.800 Euro
15-%-Grenze liegt bei 23.520 Euro

 

„In den ersten drei Jahren dĂŒrfen in diesem Beispiel die Modernisierungsaufwendungen plus die Reparaturkosten den Gesamtbetrag von 23.520 Euro nicht ĂŒbersteigen. Ansonsten geht die Möglichkeit zum sofortigen Werbungskostenabzug verloren“, so Steuerexperte Wolfgang Dill.

Foto: visivasnc/fotolia.de


Was können Sie tun?

Rechnen Sie genau – oder warten Sie im Zweifel mit weniger dringenden  Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen!

Aufgrund der Rechtslage bei anschaffungsnahen Herstellungskosten kann es gĂŒnstiger sein, grĂ¶ĂŸere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei vermieteten Immobilien erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzufĂŒhren. Nehmen Sie direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen an einer Immobilie vor. Denn durch den sofortigen Werbungskostenabzug wird hĂ€ufig eine hohe Steuerersparnis erreicht. Das wiederum schafft neue InvestitionsspielrĂ€ume. Aber Vorsicht: Selbst nach Ablauf der Dreijahresfrist können sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen noch zu Herstellungskosten fĂŒhren – dann nĂ€mlich wenn beim GebĂ€ude eine sogenannte Hebung des Standards erreicht wird. Lassen Sie sich in jedem Fall vor dem Kauf bzw. der umfangreichen Renovierung einer Immobilie von uns steuerlich beraten: kontakt/at/steuerberater-dill.de

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