DILL-NEWSLETTER 10/2017: Streit mit dem Finanzamt um anschaffungsnahe Herstellungskosten

Neu-Eigentümer aufgepasst: Schönheitsreparaturen zählen mit!

Der Fall ist durchaus üblich: Nach dem Kauf eines Mietobjekts stehen oft erstmal umfangreiche Renovierungsmaßnahmen an. Die Aufwendungen hierfür können dann oft als sofort abzugsfähige Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden – das klappt aber nicht immer.

„Wenn Investoren in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung eines Mietobjekts besonders umfangreiche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen an ihrer Immobilie durchführen, drohen ihnen erhebliche steuerliche Nachteile“, warnt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Denn einige Kosten, die eigentlich als Erhaltungsaufwendungen sofort als Werbungskosten abziehbar wären, könnten vom Finanzamt zu anschaffungsnahen Herstellungskosten umgedeutet werden und müssten über die gesamte Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Das gilt fast immer dann, wenn die Modernisierungskosten (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Schönheitsreparaturen innerhalb von drei Jahren zählen mit

Wie genau Immobilienkäufer beim Thema Modernisierung rechnen müssen, beweist jetzt ein Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. IX R 22/15). In dem entschiedenen Fall hatte bereits das Finanzamt dem modernisierungsfreudigen Investor einen Strich durch die Rechnung gemacht. Die Finanzbeamten gingen nämlich von anschaffungsnahen Herstellungskosten aus, die nur im Rahmen der Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt werden können. Denn laut Gesetz gehören dazu auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf durchgeführt werden, wenn diese (ohne Umsatzsteuer) 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

„Die Aufwendungen im vorliegenden Fall überstiegen diese Grenze allerdings äußerst knapp“, berichtet Steuerexperte Dill. Denn zusätzlich zur Modernisierung hatte der Käufer auch noch laufend anfallende Schönheitsreparaturen durchführen lassen. Genau das wurde ihm nun zum Verhängnis. Zwar argumentierte der Käufer vor Gericht, dass diese Aufwendungen für Schönheitsreparaturen nicht in die 15-%-Grenze bei Modernisierungen einzubeziehen seien. Die Vorinstanz, das Finanzgericht Münster, berief sich aber u.a. auf ein (älteres) Urteil des Bundesfinanzhofs (BFH, Az. IX R 20/08). „Demnach sind die Aufwendungen für jährlich anfallende Erhaltungsaufwendungen oder Schönheitsreparaturen dann als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu behandeln, wenn sie in engem räumlichen, zeitlichen und sachlichen Zusammenhang zueinander stehen und in ihrer Gesamtheit eine einheitliche Baumaßnahme bilden“, fasst der Limburger Steuerberater zusammen.

Bundesfinanzhof bestätigt seine bisherige Rechtsprechung

Und genau dies sei bei einer Modernisierung des Hauses im Ganzen und von Grund auf der Fall, bestätigte der BFH nun. Mit teuren Folgen für den neuen Eigentümer: „Die Umdeutung führt nämlich dazu, dass sich die Instandsetzungs- oder Modernisierungskosten nur noch über die Abschreibung des Gebäudes von regelmäßig 2% oder 2,5% pro Jahr steuermindernd auswirken“, erklärt Steuerberater Dill. Ein sofortiger steuerlicher Abzug ist dann nicht mehr möglich.

Um die Überschreitung der 15-%-Grenze zu vermeiden, sollten vermietende Investoren vorab genau berechnen, wie hoch der maximale Instandhaltungsaufwand in den ersten drei Jahren nach dem Immobilienerwerb ausfallen darf. Sonst kann es mit dem sofortigen Werbungskostenabzug problematisch werden.

Und noch einen wichtigen Hinweis hat Steuerberater Dill aus Limburg parat: Bei der Berechnung der 15%-Grenze ist lediglich der Kaufpreis-Anteil für das Gebäude entscheidend. Der Kaufpreis-Anteil für das Grundstück muss vorher herausgerechnet werden (mehr dazu erfahren Sie hier).

Beispiel: Ein Immobilienkäufer erwirbt eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 175.000 Euro.

„In den ersten drei Jahren dürfen in diesem Beispiel die Modernisierungsaufwendungen plus die Reparaturkosten den Gesamtbetrag von 23.520 Euro nicht übersteigen. Ansonsten geht die Möglichkeit zum sofortigen Werbungskostenabzug verloren“, so Steuerexperte Wolfgang Dill.

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Was können Sie tun?

Rechnen Sie genau – oder warten Sie im Zweifel mit weniger dringenden  Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen!

Aufgrund der Rechtslage bei anschaffungsnahen Herstellungskosten kann es günstiger sein, größere Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei vermieteten Immobilien erst nach Ablauf der Dreijahresfrist durchzuführen. Nehmen Sie direkt nach dem Kauf nur die notwendigsten Sanierungen an einer Immobilie vor. Denn durch den sofortigen Werbungskostenabzug wird häufig eine hohe Steuerersparnis erreicht. Das wiederum schafft neue Investitionsspielräume. Aber Vorsicht: Selbst nach Ablauf der Dreijahresfrist können sehr umfangreiche Sanierungsmaßnahmen noch zu Herstellungskosten führen – dann nämlich wenn beim Gebäude eine sogenannte Hebung des Standards erreicht wird. Lassen Sie sich in jedem Fall vor dem Kauf bzw. der umfangreichen Renovierung einer Immobilie von uns steuerlich beraten: kontakt/at/steuerberater-dill.de