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NEWSLETTER 6/2016: Vermietung von RĂ€umen zu unternehmerischen Zwecken

So können Vermieter Vorsteuer vom Finanzamt holen

So können Vermieter einen Vorsteuerabzug geltend machenEin privater Vermieter ist in der Regel von der Umsatzsteuer befreit. Aber auf diese Steuerbefreiung kann bei der Vermietung von GeschĂ€ftsrĂ€umen auch verzichtet werden – zugunsten einer im Einzelfall betrĂ€chtlichen Erstattung der Vorsteuer.

„Eigentlich sind private Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung von der Umsatzsteuer ausgenommen“, weiß Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Das gilt sowohl fĂŒr GrundstĂŒcke als auch fĂŒr Wohnungen und GewerberĂ€ume (einzige Ausnahme: Hotels und Pensionen). FĂŒr das Finanzamt ist ein privater Vermieter also kein Unternehmer; seine Gewinne aus Vermietung und Verpachtung werden mit dem persönlichen Steuersatz versteuert. Gewerbe- und Körperschaftsteuer fallen fĂŒr ihn ebensowenig an wie Umsatzsteuer.

„Es kann sich aber lohnen, auf die Befreiung von der Umsatzsteuer zu verzichten“, sagt Steuerexperte Dill. Wenn diese Option auch zunĂ€chst widersinnig erscheinen mag, wird sie bei genauerer Betrachtung doch logisch nachvollziehbar. Denn mit dem Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kann sich der Vermieter die Vorsteuer (zum Beispiel aus den Herstellungs- und Unterhaltungskosten eines GebĂ€udes) vom Finanzamt zurĂŒckholen – im Einzelfall eine betrĂ€chtliche Summe. Aber: „Diese Option besteht nur bei der Vermietung von GeschĂ€ftsrĂ€umen“, schrĂ€nkt der Limburger Steuerberater ein. Alles, was nun folgt, gilt nicht fĂŒr Immobilien, die zu reinen Wohnzwecken genutzt werden.

Ein Beispiel zur Verdeutlichung:

  • Auf einem bislang unbebauten GrundstĂŒck lĂ€sst der EigentĂŒmer als Privatmann ein GeschĂ€ftshaus errichten. Die Baukosten betragen netto eine Million Euro. Hinzu kommen dann noch 19% Umsatzsteuer, die die Baufirma in Rechnung stellt – macht Gesamtkosten in Höhe von 1,19 Mio. Euro.
  • Der EigentĂŒmer will das gesamte Objekt an Gewerbetreibende vermieten, die ihrerseits zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt sind. Deshalb ist es fĂŒr ihre Gewinn- und Verlustrechnung unerheblich, ob die Miete Umsatzsteuer enthĂ€lt oder nicht.
  • Verzichtet der Bauherr auf die Umsatzsteuerbefreiung, kann er die 190.000 Euro aus der Rechnung der Baufirma als Vorsteuer vom Finanzamt zurĂŒckerstattet bekommen. Ebenso gilt das fĂŒr sĂ€mtliche Kosten, die ihm fĂŒr GebĂ€udeunterhaltung und spĂ€tere Instandhaltungsmaßnahmen etc. entstehen.
  • Im Gegenzug muss er auf die Netto-Miete den jeweils gĂŒltigen Umsatzsteuersatz aufschlagen, gesondert ausweisen und zum Ende des jeweiligen Veranlagungszeitraums ans Finanzamt abfĂŒhren – was seinen Gewinn am Ende des Jahres jedoch keinesfalls schmĂ€lert.

Dass bei einer solchen Konstruktion in jedem Fall ein Steuerberater wertvolle Hinweise geben kann, steht außer Frage. Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg verweist auf eine fĂŒr viele Privatinvestoren hoch interessante aktuelle VerfĂŒgung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main. Demnach kann die oben erlĂ€uterte Vorgehensweise auch in gemischt genutzten Objekten gewĂ€hlt werden. Dazu kann der Verzicht auf die Steuerbefreiung anteilig fĂŒr einzelne RĂ€umlichkeiten erfolgen, die unternehmerisch genutzt werden. Das kann etwa in einem Rendite-Objekt lukrativ sein, in dem sich außer Wohnungen auch noch GeschĂ€ftsrĂ€ume befinden. Wird hier z.B. an eine Rechtsanwaltskanzlei vermietet, kann der Vermieter fĂŒr die RĂ€ume der Kanzlei auf die Steuerbefreiung verzichten.

„Wichtig ist aber, dass diese Möglichkeit auch ein StĂŒck weit von der Art der unternehmerischen TĂ€tigkeit des Mieters abhĂ€ngt“, gibt Steuerexperte Dill zu bedenken. So scheidet die Option der Steuerbefreiung bei den PraxisrĂ€umen eines Arztes aus. Denn auf dessen (krankheitsbezogene) Leistungen fĂ€llt in der Regel keine Umsatzsteuer an.

Foto: iceteaimages/fotolia.de


Was können Sie tun?

Lassen Sie sich vom Fachmann zur Option bei der Umsatzsteuerbefreiung beraten

Ob und wie sich der (teilweise) Verzicht auf die Befreiung von der Umsatzsteuer fĂŒr Sie als Vermieter lohnen kann, klĂ€ren wir gerne mit Ihnen in einem persönlichen BeratungsgesprĂ€ch:  kontakt/at/steuerberater-dill.de

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