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NEWSLETTER 2/2015: Orts├╝bliche Vergleichsmiete genau berechnen und belegen k├Ânnen

Vorsicht, Steuerfalle! Was bei der verbilligten Vermietung beachtet werden muss

Schl├╝ssel├╝bergabe VermietungWer eine Wohnung an nahe Angeh├Ârige (oder auch im Rahmen eines Dienstverh├Ąltnisses) verbilligt vermietet, sollte mehr als 66% der orts├╝blichen Vergleichsmiete verlangen. ÔÇ×Sonst k├Ânnen nicht mehr 100% der immobilienbedingten Werbungskosten abgezogen werdenÔÇť, warnt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. Laut Einkommensteuergesetz (EStG) m├╝sse sonst n├Ąmlich die Nutzungs├╝berlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden. ÔÇ×Genau das d├╝rfte in der Regel aber nicht im Sinne des Vermieters seinÔÇť, wei├č Steuerberater Dill.

F├╝r die Ermittlung der ma├čgeblichen Miete ist von orts├╝blichen Marktmieten f├╝r Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die orts├╝bliche Marktmiete umfasst die orts├╝bliche Kaltmiete zuz├╝glich der nach der Betriebskostenverordnung umlagef├Ąhigen Kosten.

ÔÇ×Zur genauen Ermittlung der orts├╝blichen Vergleichsmiete stehen verschiedene Wege zur Verf├╝gungÔÇť, so Steuerberater Wolfgang Dill. Und laut eines aktuellen Schreibens der Oberfinanzdirektion (OFD) Frankfurt k├Ânnen und sollen auch die Sachbearbeiter in den Finanz├Ąmtern diese verschiedenen M├Âglichkeiten nutzen. Hierzu z├Ąhlen unter anderem die Ermittlung nach zuvor erzielten Mieten oder der R├╝ckgriff auf den ├Ârtlichen Mietspiegel (wenn vorhanden), aber eben seit Neuestem auch die Internetrecherche auf Immobilienportalen.

Entsprechend dieser Vielzahl an M├Âglichkeiten besteht hier selbst f├╝r jene Vermieter ein gewisses Gef├Ąhrdungspotenzial, die eigentlich davon ausgehen, oberhalb der kritischen 66%-Grenze zu liegen. ÔÇ×Denn unter Verwendung einer anderen Berechnungsgrundlage kann das Finanzamt nat├╝rlich auch zu einem anderen Ergebnis kommenÔÇť, erkl├Ąrt der Steuerexperte aus Limburg. ÔÇ×Und dann ger├Ąt die volle Abzugsf├Ąhigkeit in Gefahr.ÔÇť

Beispiel: Ein Vermieter geht von einer orts├╝blichen Miete von 800 Euro aus. Er vermietet die Wohnung nun zu 530 Euro an seine Tochter und deren Familie. Aus seiner Sicht h├Ąlt er also die 66%-Marke ein. Das Finanzamt aber kommt nach der Recherche auf einem einschl├Ągigen Internetportal zum Schluss, dass die aktuelle orts├╝bliche Vergleichsmiete eigentlich bei 900 Euro liegt. Der Schwellenwert zur verbilligten Vermietung l├Ąge demnach bei 594 Euro. Die Folge: Der Fiskus k├╝rzt den Werbungskostenabzug.

Entscheidungsfindung gut dokumentieren
Gl├╝cklicherweise bleibt Vermietern laut dem selben Schreiben der OFD aber eine M├Âglichkeit, sich zur Wehr zu setzen: Er kann gegen├╝ber dem Finanzamt die tats├Ąchliche orts├╝bliche Miete f├╝r andere vergleichbare Wohnungen nachweisen ÔÇô diese kann ja durchaus von dem abweichen, was im Internet als Mietpreis aufgerufen wird. ÔÇ×Insofern sollten Vermieter ihre Entscheidungsfindung zur verbilligten Mieth├Âhe immer genau dokumentieren bzw. gegen├╝ber dem Finanzamt belegen k├ÂnnenÔÇť, r├Ąt Steuerberater Wolfgang Dill aus Limburg. K├Ânnte also der Vermieter im genannten Beispiel seine Berechnung mit Hilfe des ├Ârtlichen Mietspiegels darlegen, h├Ątte er gegen├╝ber dem Finanzamt wieder sehr gute Karten.

Foto: Astock/fotolia


Was k├Ânnen Sie tun?

Achten Sie auf einen lupenreinen Vertragsabschluss!

Wenn Sie Wohnraum verbilligt beispielsweise an nahe Angeh├Ârige vermieten wollen, holen Sie sich fachkundigen Rat ÔÇô und zwar VOR Abschluss des Mietvertrages. Ihr direkter Draht zur Steuerkanzlei Dill in Limburg: kontakt/at/steuerberater-dill.de

 

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